|
Вопросы вспомогательных операций при оценке недвижимости ч.1
На современном этапе развития Российской экономики в полном объеме встают вопросы совершения различных вспомогательных операций, и в частности оценки различного имущества. Востребована в том числе и оценка недвижимого имущества. Квартиры являются наиболее массовым видом недвижимого имущества, поэтому отчеты по оценке квартир в наиболее массовом порядке востребованы на рынке. В силу присутствия на рынке оценки достаточно большого количества оценочных организаций, методики оценки квартир используемые при проведении оценки отличаются по различным критериям. Несмотря на это представляется разумным использование наиболее передовых разработок по оценке объектов недвижимости, описанных в литературе, список которой приведен в приложении.
Для наиболее наглядной иллюстрации этапов оценки объектов недвижимости, в частности квартиры, и возникающих вопросов, в данной работе представлен абсолютно типовой расчет производимый при оценке квартиры. Некоторые, как показалось авторам, наиболее разумные вопросы, которые могут возникнуть у различных сторон заинтересованных в результатах оценочного отчета, рассмотрены прямо в ходе данного материала.
Как правило при проведении оценки в соответствии с методиками в рамках сравнительного подхода для определения стоимости объекта оценки берутся объекты аналоги. Для квартир как правило ими выступают квартиры расположенные вблизи оцениваемой квартиры и близкие по своим техническим характеристикам к объекту оценки. На стоимость практически каждого объекта аналога открыто представленного на рынке влияют различные ценообразующие факторы, которые в конечном итоге и результируют стоимость. Влияние некоторых ценообразующих факторов глобально, то есть они влияют на стоимость подавляющего большинства объектов аналогов и должны учитываться при выведении стоимости объекта оценки. Для квартир таковыми глобальными факторами являются площадь квартиры, состояние квартиры, местоположение и другие факторы. Влияние некоторых ценообразующих факторов не является глобальным, то есть они учитываются в стоимости не всех объектов аналогов представленных на рынке, а лишь большей или меньшей их части. Тем не менее если оценщик использует при определении стоимости объекта оценки объекты аналоги с неучтенными ценообразующими факторами, он обязан по крайней мере учитывать их влияние на конечную стоимость объекта оценки. Авторам статьи представляется разумным, что оценщик должен четко понимать невозможность учета всех ценообразующих факторов и степени их влияния на стоимости объектов аналогов при построении регрессионной модели и получения регрессионной линии с коэффициентом корреляции[1] равным единице или близким к нему.
Даже если в регрессионной модели используемой при определении стоимости объекта оценки учтены основные ценообразующие факторы, а влияние второстепенных минимально, аппроксимирующая кривая не всегда должна вырисовывать линию с коэффициентом корреляции близким к единице. Посмотрим, как с нашей точки зрения действует обычный продавец при продаже своей собственной квартиры. Кто-то пойдет к риэлтеру и тот поможет учесть при определении стоимости квартиры выставляемой на продажу влияние наибольшего количества наиболее значимых ценообразующих факторов, причем и изначальная базовая ставка от которой будет корректироваться продажная цена с учетом влияния принимаемых во внимание факторов, и степень влияния на изменение базовой ставки будут учтены наиболее справедливо, то есть на основе большого количества рыночной информации на основе реальных сделок (мы наивно предполагаем, что у активно работающего риэлтора такой рыночной информации в достатке). Кто-то сядет на кухне на табуретку взяв бесплатную газету по продаже квартир, определит наиболее значимые ценообразующие (для себя) факторы, скорректирует стоимость выставляемой на продажу квартиры с учетом влияния определенных ранее факторов относительно базовой (опять же своей) ставки, и подаст объявление о продаже квартиры. Кто-то спросит у более грамотного (как он считает) соседа и затем после полученных рекомендаций, подаст объявление о продаже квартиры в Интернет или другие средства информации по продаже объектов недвижимости. Кто-то при определении стоимости своей или другой квартиры выставляемой на продажу будет руководствоваться соображениями о которых даже невозможно рассказать в рамках данной статьи, и его объект также будет выставлен на продажу и попадет в список объектов аналогов.
Нам представляется разумным, что оценщик при определении стоимости объекта оценки на основе информации о представленных на открытом рынке стоимостях объектов аналогов должен учитывать все приведенные выше соображения и делать соответствующие выводы. Ведь если направление влияния базовых ценообразующих факторов используемых при построении регрессионной модели еще можно учесть достаточно достоверно, то точно определить степень влияния конкретного ценообразующего фактора в стоимости объекта аналога или тем более точно и достоверно определить изначальную базовую ставку от которой проводились корректировки стоимости объекта аналога практически невозможно. Для примера возможна ситуация, когда на рынке три продавца при продаже трех абсолютно одинаковых по своим характеристикам и местоположению (и абсолютно всем прочим ценообразующим факторам) квартир используют абсолютно одинаковые ценообразующие факторы и абсолютно одинаковую степень их влияния при определении стоимости выставления на продажу, но (и это важно) разные базовые начальные ставки относительно которых проводятся корректировки (потому что они живые люди и не имеют в голове какой-либо основной базовой ставки). Даже в таком почти идеальном случае при использовании регрессионной модели коэффициент корреляции R будет иметь место быть, причем он может быть как очень небольшим, так и очень большим в зависимости от величины расхождения базовых начальных ставок относительно которых проводятся корректировки. И что нам делать и как нам быть если в данном случае при использовании трех объектов аналогов, при абсолютно правильном учете количества ценообразующих факторов и степени их влияния в регрессионной модели мы получаем коэффициент корреляции сильно отличающийся от единицы.
Можно конечно притянуть результат за уши избавившись от каких-либо неудобных (с точки зрения сходимости регрессии) аналогов, подобрать другие и вуаля – коэффициент корреляции единица и стоимость объекта оценки по модели определена со стопроцентной точностью. В принципе неплохо подходит для большинства случаев оценки. Единственная неприятность если заказчик начнет задавать вопросы насчет выборки именно этих объектов аналогов для регрессионной модели, а не каких-либо других подобных представленных на рынке. Или начнет подставлять в регрессионную модель вместо использованных объектов аналогов свои аналоги взятые из представленных на рынке, и не дай бог начнет уменьшаться коэффициент корреляции (с каждым новым объектом аналогом все больше и больше). Или вообще спросит почему квартира не продается на рынке по цене определенной в отчете, а предлагают или больше или меньше. Как быть в таких случаях если модель идеальна, коэффициент корреляции близок к единице, а заказчик продолжает задавать вопросы.
В карточных играх существует достаточно расхожая поговорка, которая в вольной фразировке в нашем случае звучит следующим образом: «не знаешь с какой карты ходить – ходи с бубей». Пытаясь использовать смысловую нагрузку карточной поговорки применительно к нашей ситуации выразим её следующим образом: «не знаешь как поступать – обратись к нормативной литературе», в частности к книгам по оценке недвижимости профессора, доктора экономических наук С. В. Грибовского (но лучше и к другим авторам тоже) и Федеральным Законодательным актам.
В Федеральном Законе об оценочной деятельности № 135 дается определение рыночной стоимости (которая подлежит определению в большинстве случаев оценки) как «наиболее вероятной стоимости…»
[1] Коэффициент корреляции показывает степень зависимости между результирующим показателем Y и факторной переменной X.