Сравнительный анализ стандартов оценки саморегулируемых организаций оценщиков.

Этап 1. Предварительный количественный анализ содержания стандартов оценки саморегулируемых организаций оценщиков.

1.1 Введение

В настоящее время в Российской Федерации продолжается активное становление и развитие оценочной деятельности. В последние несколько лет принято большое количество важных федеральных и региональных законодательных актов непосредственно влияющих и стандартизирующих оценочные отношения в России. Следует отметить, что несмотря на внимание уделяемое государством нуждам и проблемам оценщиков, рынок оценки и отношения внутри него являются развивающимися и до конца не устоявшимися. За последние 5-6 лет произошел ряд существенных законодательных изменений: отменено лицензирование государством оценочной деятельности, изменено понятии субъекта оценочной деятельности, введено обязательное членство оценщиков в саморегулируемых организациях.

Сейчас имеется несколько саморегулируемых организаций оценщиков зарегистрированных государством в установленном порядке, еще больше находится в стадии организации и набора требований установленных законодательством. Каждая саморегулируемая организация оценщиков обязана разрабатывать и поддерживать стандарты оценки в рамках организации. Требования законодательства Российской Федерации к содержанию и структуре стандартов оценки организаций оценщиков мало конкретизированы и в большой мере условны. В свете этого становится актуальной задача анализа стандартов оценки различных саморегулируемых организаций оценщиков на предмет выявления среди них наиболее содержательных, обладающих высокой стандартизацией, имеющих высокую вспомогательную роль для оценщиков.

1.2 Количественный анализ стандартов оценки

В рамках данного этапа исследования содержания стандартов оценки основных оценочных организаций, проведен анализ нормативных документов организаций и предписываемых ими правил оценочной деятельности для субъектов оценки. Анализ проводился по структуре содержания стандартов оценки, количеству стандартов оценки у каждой зарегистрированной саморегулируемой организации, количественному содержанию, соответствию федеральным стандартам оценки.  

После проведенного анализа на структуру, содержание и количественные характеристики стандартов оценки различных объединений оценщиков установлено, что стандарты оценщиков Российского Общества Оценщиков являются наиболее содержательными по количеству информации, структурированными и отражающими самое большое количество стандартов и правил необходимых для использования в ходе проведения оценки. Стандарты оценки РОО прописаны в виде отдельных пунктов для каждого вида оценки, количество которых является наибольшим относительно стандартов других оценочных саморегулируемых организаций. Поэтому в ходе первого этапа сравнительного анализа стандартов оценки саморегулируемых организаций оценщиков решено взять за основу стандарты Российского Общества Оценщиков, что и отражено в приведенной ниже таблице 1.

 В рамках представленной ниже таблицы приведены все основные стандарты, кодексы и правила для каждой организации оценщиков применительно к стандартам РОО. В таблице приведены все стандарты РОО и количество страниц в содержании, а также содержание стандартов оценки других саморегулируемых организаций применительно к стандартам РОО. Некоторые стандарты различных СРО отличаются по названиям и структурированности содержащейся в них информации. Принято решение соотнести стандарты оценки с одинаковым смысловым содержанием со стандартами РОО и представить в виде таблицы. В сводной таблице присутствуют также федеральные стандарты оценки для отражения их содержания в стандартах оценочных организаций. Таблица 1 позволяет содержательно оценить структуру стандартов оценки каждой саморегулируемой организации, а также объем содержания в количестве страниц.

Табл. 1

Таблица 1 позволяет в наглядной форме оценить количественное содержание стандартов оценки различных СРО. Видно, что наибольшее количество стандартов оценки содержат стандарты РОО. Стандарты оценки других оценочных организаций в большей или меньшей степени соответствуют стандартам РОО (некоторые стандарты по смыслу приведены к стандартам РОО и поставлены им в соответствие). Для большей наглядности и лучшего понимания количественных соотношений стандартов различных СРО, они сведены в таблицу 2 в виде соотношений применительно к стандартам РОО.

Табл. 2

Из таблицы 2 можно сделать вывод, что стандарты оценки РОО занимают доминирующее положение по своим количественным характеристикам в плане количества стандартов оценки и объему их содержания. Особняком стоят стандарты СМАО приближаясь по своим количественным характеристикам к стандартам РОО и значительно превышая количественные характеристики стандартов оценки оставшихся саморегулируемых организаций оценщиков.

Для большей наглядности результаты анализа показанные в таблице 2 представлены ниже в графическом виде.

Рис. 1

На рисунке 1 представлено соотношение количества стандартов саморегулируемых организаций оценщиков относительно количества стандартов и правил оценки РОО.

Рис. 2

На рисунке 2 представлено графическое отображение объема содержания стандартов и правил оценки каждой саморегулируемой организации выраженное в страницах.

1.3 Выводы по результатам количественного анализа

В ходе количественного анализа стандартов оценки различных саморегулируемых организаций оценщиков были представлены сводные таблицы по количеству стандартов, их объемным характеристикам, структуре содержания. После анализа представленных в ходе 1 этапа анализа данных можно сделать следующие выводы:

1)      Наибольшее количество стандартов оценки содержат правила оценочной деятельности  СРО РОО. Стандарты СРО СМАО по количеству стандартов занимают промежуточное положение между стандартами РОО и стандартами других оценочных организаций рассматриваемых в рамках данного анализа.

2)      По своим объемным характеристикам в виде количества страниц стандарты РОО занимают лидирующее положение относительно стандартов оценки остальных саморегулируемых оценочных организаций. Стандарты СМАО занимают промежуточное положение относительно стандартов РОО и других оценочных организаций, находясь между ними.

3)      Правила оценочной деятельности подвергаемых анализу саморегулируемых организаций (кроме РОО и в некоторой степени СМАО) зачастую не обладают достаточной структурированностью и оформлением правил в виде стандартов.

4)      На данном этапе анализа «лидерами» выглядят стандарты оценки РОО и в некоторой степени СМАО. Остальные СРО по сравнению с вышеуказанными содержат малое количество стандартов оценки.

Этап 2. Качественный анализ формата стандартов оценки разработанных и используемых саморегулируемыми организациями оценщиков.

2.1 Введение

В рамках второго этапа анализа содержания стандартов и правил оценочной деятельности различных саморегулируемых организаций, проводится качественный анализ структуры и формата содержания. Анализ формата представления данных стандартов и правил оценочной деятельности различных СРО проводился по следующим основным признакам:

1)      Степень структурированности представления информации. В рамках данного признака анализировался формат представления данных в плане наличия стандартов оценки для различных видов оценочной деятельности.

2)      Смысловая направленность содержания правил оценки различных саморегулируемых организаций, их содержание.

3)      Вспомогательная роль стандартов и правил оценки субъектам оценочной деятельности. Анализируется наличие описания различных методов оценки, глубина раскрытия информации, степень проработки материала.

4)      Формат представления данных правил оценочной деятельности. Оценивается качество представленных материалов, их стандартизация.

По представленным выше признакам анализируется информация представленная в рамках правил и стандартов оценочной деятельности различных саморегулируемых организаций. Приводятся основные смыслообразующие пункты содержания всех стандартов оценки. Дается сравнительная оценка формата содержания, раскрываются преимущества и недостатки.

2.2 Анализ содержания стандартов оценки различных СРО

2.2.1 Стандарты оценки СРО ОПЭО

Стандарты и требования СРО ОПЭО предъявляемые к оценщикам состоящим в организации содержат следующие основные положения

• Кодекс профессиональной этики;
• Общие положения о порядке проведения оценки:
• Порядок проведения экспертизы отчетов об оценке;
• Приложение к порядку проведения экспертизы отчетов об оценке;

Стандарты оценки СРО ОПЭО регламентируют порядок проведения экспертизы и порядок его оценки. Необходимо отметить сравнительно большой объем информации регламентирующий экспертизу объектов оценки. Подробно расписаны вид и содержание документации предоставляемой оценщиками при проведении экспертизы, методика проведения непосредственно экспертизы. Следует отметить, что по содержательной части правила и стандарты оценки в малой степени дополняют федеральные стандарты оценки. В основном присутствует направленность на раскрытие методик проведения экспертизы оценочных отчетов и оценки. Можно сказать, что стандарты ОПЭО в основной своей части регламентируют порядок проведения экспертизы.

Выводы по содержательной части стандартов оценки СРО ОПЭО:

• Высокая степень структурированности информации в плане описательной части проведения экспертизы отчетов по оценке;
• Наличие собственной методики проведения экспертизы отчетов;
• Отсутствие четких требований предъявляемых к расчетной части отчета об оценке;
• Неполное раскрытие содержания методов оценки, небольшое количество предписываемых методов оценки;
• Отсутствие стандартов оценки применительно к различным видам оценочной деятельности.

2.2.2 Стандарты оценки СРО НКСО

Стандарты оценки СРО НКСО состоят из нескольких частей. Общие положения дают понятия определений используемых далее, раскрывают общую суть задач и принципов системы документации по стандартизации, организацию работ по стандартизации. Далее информация представлена в виде стандартов организации с присвоенной нумерацией. Всего имеется три стандарта организации НКСО: общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки; требования к отчету об оценке; цель оценки и виды стоимости. Также в стандартах оценки имеется отдельное положение о соответствии отчета об оценке требованиям закона и федеральных стандартов. Содержательная часть стандартов оценки обязательных к применению членами данной СРО содержит следующие положения:

Общие положения, которые включают в себя

• Область применения;
• Нормативные ссылки;
• Определения ;
• Задачи;
• Принципы;
• Организация работ по стандартизации;

Непосредственно стандарты оценки содержат следующую основную информацию

• Общие положения;
• Общие понятия оценки;
• Подходы к оценке ( только общие определения );
• Требования;
• Контроль оценки;

Следует отметить, что стандарты и правила оценки СРО НКСО в небольшой степени дополняют федеральные стандарты оценки, но в основном дублируют их. Стандартизация невысока, степень проработки и подачи содержательного материала тоже. Формат представления данных во многом совпадает с форматом представления федеральных стандартов оценки.

Выводы по содержательной части стандартов оценки СРО НКСО:

• Скудное описание подходов к оценке и рекомендованных в их рамках методов;
• Небольшой перечень требований предъявляемых к исходной информации и расчетам необходимым при проведении оценки;
• Низкий уровень информационной и методической помощи субъектам оценочной деятельности;
• Дублирование федеральных стандартов оценки;
• Отсутствие описания терминов и определений;
• Отсутствие дифференциации стандартов по видам оценки;

2.2.3 Стандарты оценки СРО Сибирь

Стандарты оценки требуемые к исполнению членами СРО Сибирь состоят из основных положений включающих описание процесса оценки и составления отчета об оценке. Описание процесса оценки включает в себя:

• Анализ объекта оценки (сбор информации);
• Подходы к оценке и методы используемые в рамках данных подходов, области и порядок их применения ;
• Формирование итогового значения стоимости (анализ подходов и обоснование весовых коэффициентов);
• События после даты оценки (документация);

Информация, включающая в себя требования к отчету об оценке, состоит из описания видов отчетов об оценке, требований к оформлению, информации запрашиваемой об объекте оценки, перечня и видов документов. Содержательная часть правил и стандартов оценки СРО Сибирь достаточно хорошо сбалансирована с точки зрения наличия основных пунктов, положений и методов оценки в сравнении со стандартами других СРО. Глубина раскрытия информации не очень высока, включает смысловую часть федеральных стандартов оценки.

Выводы по содержательной части стандартов оценки СРО Сибирь:

• Большая часть информации это требования к оформлению отчета об оценке;
• Наиболее структурированная и формализованная часть стандартов это требования к отчету;
• Невысокая степень детализации разъяснений расчетной части;
• Формальный подход к описанию расчетной части;

В дополнение необходимо отметить, что стандарты оценки СРО Сибирь не дают оценщику достаточно полного описания методов в рамках используемых подходов и четкой стандартизации действий в процессе оценки. Во многом стандарты расширенно дублируют Федеральные стандарты оценки. Но несмотря на то, что стандарты не дают оценщику расширенной и подробной (в разумных рамках) методики действий, в целом являются достаточно сбалансированным методическим материалом.

2.2.4 Стандарты оценки СРО РКО

Стандарты оценки СРО РКО представляют собой структуру состоящую из следующих частей:

• Кодекс этики выраженный в виде стандарта оценки данной организации;
• Общие положения в виде стандарта;
• Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки в виде стандарта;
• Сообщение о соответствии отчета об оценке требованиям закона и Федеральных стандартов в виде приложения;
• Цель оценки и виды стоимости в виде стандарта;
• Требования к отчету об оценке в виде стандарта;

Следует отметить, что стандарты оценки СРО РКО по сути во многом повторяют и дублируют Федеральные стандарты оценки, о чем и говорится в вводной части.

2.2.5 Стандарты оценки СРО МСО

Стандарты оценки СРО МСО содержат следующие основные части:

• Общие понятия и принципы;
• Стандарт №1 (МСО №1 рыночная стоимость как база оценки);
• Стандарт №2 (МСО №2 база оценки отличная от рыночной стоимости);
• Стандарт №3 ( МСО №3 составление отчета об оценке);
• Руководство по экспертизе отчетов об оценке МР №1;
• Кодекс поведения;

Каждый стандарт оценки из вышеперечисленных (МСО №1,2,3) содержит следующие разделы

• Введение;
• Сфера применения;
• Определения;
• Взаимосвязь с федеральными стандартами оценки;
• Требования стандартов;
• Замечания;
• Требования к информации;
• Условия;
• Дата вступления в силу;

Выводы по содержательной части стандартов оценки СРО МСО:

• Хорошая структурированность стандартов;
• Большее раскрытие информации по сравнению с федеральными стандартами оценки;
  • Простота и удобство пользования;
  • Поверхностное описание методов оценки в рамках подходов;
  • Низкие требования к расчетной части оценочных работ;
  • Отсутствие дифференциации по видам оценки;
  • Низкие требования к подтверждению исходных данных;

2.2.6 Стандарты оценки СРО СМАО

Стандарты и правила оценки для оценщиков являющихся членами СРО СМАО разбиты по видам оценки: оценка бизнеса, оценка недвижимости, оценка машин и оборудования. Требования предъявляемые к вышеуказанным видам оценки достаточно хорошо структурированы и формализованы. Каждый из вышеуказанных видов оценки  включает в себя следующие основные положения:

• Введение и задачи;
• Общие предпосылки работы;
• Планирование условий работы;
• Процесс оценки, который включает в себя;
  • Виды работ
  • Оценочный анализ объекта оценки
  • Требования к итоговой стоимости
  • Требования к используемой документации
  • Отчет об оценке;
  • Приложения, включающие в себя:
    • Допущения и ограничивающие условия
    • Запрос необходимой информации
    • Особенности финансово-экономического анализа
    • Словарь терминов

Выводы по содержательной части стандартов оценки СРО СМАО:

• Высокий методический уровень стандартов оценки;
• Дифференциация стандартов по видам оценочной деятельности;
• Разнообразие оценочных методов в рамках предписанных подходов к оценке;
• Высокий уровень требований предъявляемых к обоснованию исходных данных используемых при расчетах;
• Высокая степень формализации расчетной части оценки бизнеса;
• Наличие описания терминов и определений оценочной деятельности;
• Хороший уровень помощи оценщикам вследствие глубокой методической проработки стандартов оценки, развитой описательной части, хорошей формализации требований к отчетам об оценке.

В дополнение необходимо отметить достаточно высокий уровень разработки стандартов оценки применяемых в СРО СМАО. Хорошее расширенное описание предписанных методов в рамках используемых подходов, их разнообразие. Хорошее описание методик оценки недвижимости и их высокая вспомогательная роль для оценщиков данной СРО. Четко прописанный блок финансового анализа предписанный к применению в рамках оценки бизнеса. Стандарты оценки СРО СМАО являются таковыми в расширенном понимании данного слова, дают оценщику большую часть механизмов и инструментов для достоверного определения стоимости объекта оценки, контроля исходных данных и итоговых величин оценочных расчетов.

2.3 Сводный анализ содержания стандартов оценки различных СРО

В рамках данного этапа анализа оценщиками определены признаки сравнения стандартов оценки различных саморегулируемых организаций. Составлена сводная таблица по признаку наличия или отсутствия соответствующего признака. Данные приведены в таблице 3.

Табл. 3

Из представленной выше таблицы 3 можно сделать вывод, что наиболее содержательными по различным показателям являются стандарты и правила оценки саморегулируемых организаций РОО и СМАО. Остальные сообщества оценщиков значительно отстают вышеуказанным организациям по определенным в таблице 3 критериям оценки.

2.4 Выводы по результатам качественного анализа

В рамках раздела качественного анализа стандартов и правил оценки различных саморегулируемых организаций было проведено сравнение их стандартов оценки по определенным критериям. Содержание и основная смысловая часть представлена отдельно по каждой саморегулируемой организации. Составлена сводная таблица сравнения стандартов оценки различных СРО по определенным критериям. На основании полученных данных можно сделать следующие выводы:

1)            Структура содержания стандартов и правил оценки различных СРО в сильной степени отличается, нет единых стандартов и правил представления данных;

2)            Многие стандарты оценки в значительной части дублируют и немного расширяют федеральные стандарты оценки, не вводя свои собственные правила и стандарты;

3)            Смысловая и стандартизационная часть некоторых стандартов и правил оценки сильно смещена в сторону экспертизы оценки и формализации данной процедуры;

4)            Очень разумным с точки зрения структурной и вспомогательной роли выглядит разделение стандартов и правил по видам оценки, присутствующее у некоторых саморегулируемых организаций;

5)            На основе сравнения по определенным критериям выявляется два явных лидера по сравнению со всеми рассматриваемыми оценочными организациями - РОО и СМАО, в свою очередь РОО опережает СМАО;

6)            Стандарты и правила оценки РОО включают в себя содержательно стандарты остальных саморегулируемых организаций, вводя в свою очередь собственные стандарты и правила оценки;

Этап 3. Рекомендации по содержательной части стандартов оценки саморегулируемых организаций.

3.1 Обоснование необходимости выработки рекомендаций по содержательной части стандартов оценки.

В рамках данного исследования был проведены количественный и качественный анализ стандартов оценки различных саморегулируемых организаций оценщиков, отраженные выше в содержании этапов 1 и 2. Были рассмотрены стандарты оценки основных организаций оценщиков действующих на современном российском оценочном рынке. Из результатов количественного анализа стандартов оценки СРО проведенных в ходе первого этапа следует, что стандарты различных СРО очень сильно разнятся по объему. У некоторых саморегулируемых организаций различие по объемам содержания стандартов оценки по количеству страниц составляет десятки раз.

Также сильны различия и по структуре содержания стандартов оценки различных саморегулируемых организаций оценщиков, что очень хорошо видно из таблицы 1 первого этапа. У некоторых саморегулируемых организаций оценщиков таких как РОО или СМАО стандарты оценки четко структурированы в части стандартизации оценки различных типов и видов имущества, применяемых подходов и методов, проведения экспертизы отчетов, требований к оформлению отчетов и содержания исходной информации необходимой для проведения оценки. У других же саморегулируемых организаций, как например ОПЭО или СОО «Сибирь» структурированность содержательной части стандартов оценки невысока.

Стоит отметить в том числе и качество раскрытия информации в рамках содержания стандартов оценки различных саморегулируемых организаций. Можно привести некоторые примеры наиболее качественного раскрытия информации:

1. СМАО - качественно описан процесс  оценки объектов недвижимого имущества, машин и механизмов;
2. РОО – описаны особенности оценки различных типов и видов имущества и других активов;
3. ОПЭО – подробно раскрыт процесс экспертизы отчетов по оценке.

Вместе с тем можно обратить внимание и на тот факт, что стандарты оценки некоторых оценочных организаций практически полностью повторяют в своей основной части Федеральные стандарты оценки № 1, № 2 и № 3 и некоторые положения Федерального Закона об оценочной деятельности № 135. Отсутствует структурированность подачи информации, хорошая методическая и практическая помощь при проведении оценочной деятельности, подробное описание подходов и методов оценки. При подробном изучении подобных стандартов оценки может сложиться мнение о несколько формализованном подходе вероятно допущенном при их разработке.

Можно сделать уверенный вывод об отсутствии единого стандартизованного подхода при разработке и внедрении стандартов оценки различными саморегулируемыми организациями оценщиков. Некоторые стандарты оценки разработаны очень качественно, подробно описывают процесс оценки, имеют сильную практическую помощь. Вместе с ними присутствуют стандарты оценки саморегулируемых организаций разработанные достаточно формально, слабо структурированные по содержанию, не раскрывающие вопросы возникающие при проведении оценки и оказывающие слабую практическую помощь оценщикам. Следует явно напрашивающийся вывод, что стандарты оценки некоторых саморегулируемых организаций оценщиков разработаны, если можно так выразиться, качественно, а стандарты оценки других саморегулируемых организаций оценщиков разработаны формально. Можно иметь различные мнения по поводу использования тех или иных критериев сравнения стандартов оценки, но если они соответствуют общепринятым нормам оценочной деятельности и здравому смыслу, то сделанные выводы по поводу неравнозначности стандартов оценки различных саморегулируемых организаций достаточно очевидны.

Чем объясняются достаточно сильные различия в стандартах оценки саморегулируемых организаций? Чтобы достоверно ответить на данный вопрос необходимо учитывать ряд факторов:

1. Относительно недавняя отмена лицензирования оценочной деятельности и введение регулирования посредством создания саморегулируемых организаций оценщиков. Вследствие этого отсутствие истории и четких единых ориентиров при разработке стандартов оценки внутри каждой саморегулируемой организации.
2. Разная база или, если можно так выразиться, основа создания саморегулируемых организаций. Некоторые саморегулируемые организации оценщиков создавались посредством объединения давно и устойчиво работающих оценочных организаций и оценщиков использующих в своей работе международные или другие общепринятые в оценочном сообществе стандарты оценки, имеющих в своем активе достаточное количество разработанных оценочных отчетов по оценке крупных объектов со сложными расчетами. Некоторые оценочные организации создавались практически с чистого листа без серьезных теоретических и практических наработок по оценочной деятельности.
3. Слабо развитая Федеральная и региональная законодательная база в области оценочной деятельности в части регламентации требований к стандартам оценки саморегулируемых организаций. Вследствии этого саморегулируемые оценочные организации не имеющие ранее наработанную теоретическую и практическую базу по стандартизации собственной деятельности, или формально подходящие к разработке собственных стандартов оценки, как правило в содержательной части стандартов оценки копируют Федеральные стандарты оценки № 1, № 2, № 3 и некоторые положения Федерального Закона об оценочной деятельности № 135.
4. Отсутствие некоторых требований и контроля, в том числе со стороны региональных контролирующих органов по разработке стандартов оценки и выполнению оценщиками требований стандартов оценки саморегулируемых организаций при разработке оценочных отчетов. В данном контексте предполагается, что руководство саморегулируемых организаций самостоятельно проводит проверку отчетов на соответствие стандартам оценки. Однако уровень разработки стандартов оценки некоторых саморегулируемых организаций оценщиков как следствие возможно предполагает и невысокие требования предъявляемые к самим оценочным отчетам.