Проверка отчетов ГУП ГУИОН

по итогам работы на тему:

проверка отчетов ГУП “ГУИОН» по оценке рыночной стоимости квартир, встроенных помещений и отдельно стоящих объектов недвижимости на соответствие Федеральному об оценочной деятельности № 135 и Федеральным стандартам оценки № 1, 2, 3.

В настоящее время, с развитием рыночной экономики и внедрением рыночных экономических взаимоотношений во многие сферы деятельности, широкое распространение и достаточную востребованность получила оценочная деятельность и напрямую связанные с ней оценочные работы и услуги. В настоящее время оценка различных материальных и нематериальных активов и связанные с ней работы по составлению оценочных отчетов регламентируется Законодательством РФ, в частности Федеральным Законом об оценочной деятельности и Федеральными стандартами оценки № 1, 2, 3. Как правило, отчет об оценке выступает неким посредническим документом стоимостных ожиданий между Продавцом и Покупателем и используется в различных разрешенных Законодательством РФ целях. Становится ясно, что при возникновении малейших разногласий и экономической неудовлетворенности, стоимость указанная в отчете об оценке и собственно сам отчет, досконально изучаются заинтересованными сторонами на предмет достоверности определения итогового результата и соответствия формальным требованиям законов об оценочной деятельности.

В свете вышесказанного возникает понимание необходимости проверки соответствия отчетов по оценке объектов недвижимости выпускаемых ГУП «ГУИОН» Федеральным стандартам оценки № 1, 2, 3, как основным документам регламентирующим формальные требования к отчетам.

В ходе данной работы на соответствие Федеральным стандартам оценки были проверены отчеты по оценке квартир и отдельно стоящих объектов недвижимости. В целом необходимо отметить, что отчеты об оценке объектов недвижимости ГУП «ГУИОН» в абсолютном большинстве содержательной части соответствуют требованиям стандартов. Можно отметить краткий перечень положительных  моментов  анализируемых отчетов, не всегда свойственных отчетам «сторонних производителей», такие как: 

•  Тщательное описание объекта оценки и хорошее визуальное позиционирование его на местности с помощью различных картографических систем;
• Подробный и развернутый анализ рынка на котором представлен объект оценки, а также подробное описание состояния экономической ситуации в целом по стране, и по сегменту рынка объекта оценки;
•  Подробное описание методик расчетов стоимости в рамках используемых подходов;
•  Подробная и математически содержательная расчетная часть определения стоимости объекта оценки;
•  Подробный и расширенный пакет документов подтверждающий соответствие физических характеристик объекта оценки и различных ценообразующих факторов.

Вместе с тем исходя из формата данной работы и заручившись предположением, что «даже на Солнце есть пятна», можно указать на ряд малосущественных недостатков в некоторой степени присущих отдельным отчетам об оценке выпускаемых ГУП «ГУИОН».

•  Не всегда четко определено название метода расчета, определяющего расчетные методики используемые при определении стоимости объекта оценки (требование ФСО);
•  В анализе рынка не всегда приводится информация о политических и социальных факторах (или их отсутствии), влияющих на стоимость объекта оценки (требование ФСО‑1 п. 18);
•  В отчетах по квартирам иногда отсутствует номер ОГРН Заказчика и дата присвоения (требование ФСО-3 п. 8);
• В некоторых отчетах отсутствует дата присвоения ОГРН ГУП «ГУИОН» (требование ФСО‑3 п. 8);
•  Указаны инициалы оценщиков, а не имена и отчества в развернутом виде (требование ФСО‑3 п. 8);
•  В некоторых содержательных местах отчетов приведены ссылки на используемые нормативные документы, в частности Федеральные стандарты оценки без указания их номеров (1, 2, 3). Также при ссылках на используемый Федеральный закон об оценочной деятельности № 135 не приводится дата и номер нормативного документа по внесению в него изменений и дополнений (а они достаточно существенны с 1998 года) (требование ФСО‑3 п. 8);
•  В отчетах по квартирам не приводится информация по износу и устаревании объекта оценки (требование ФСО‑3 п. 8);
•  В отчетах не всегда в полной мере содержится информация по всем ценообразующим факторам использующимся при определении стоимости, обоснование значений или диапазонов значений данных ценообразующих факторов. На практике это означает, что, например при проведении корректировок по первой группе сравнения не всегда понятно откуда берется их значение (требование ФСО‑3 п. 8);

В целом, несмотря на указанные замечания, уровень составления отчетов об оценке достаточно высокий. Задание на оценку помещаемое в отчет соответствует требованиям Федеральных стандартов. Требования к размещению информации в отчете выполняются. Федеральные стандарты оценки не регламентируют непосредственное расположение отдельных структурных информационных частей в теле отчета, поэтому в данном контексте придираться к непосредственному месту расположения информации в отчете особого смысле не имеется. В плане общих рекомендаций способствующих улучшению качества отчетов об оценке можно выделить следующие:

•  В отчетах об оценке довольно часто для определения каких-либо ценообразующих характеристик или факторов используется мнение привлекаемых экспертов. Необходимо описывать условия при которых данные ценообразующие характеристики принимают определенные значения, а также обосновывать в теле отчета саму необходимость привлечения экспертов для опроса и определения величин ценообразующих характеристик и факторов (требование ФСО-1 п. 19);
•  В разделах по анализу рынка объекта оценки и в анализе основных ценообразующих факторов используемых для определения стоимости объекта оценки, должны содержаться значения факторов и диапазоны их значений с соответствующими обоснованиями (требование ФСО-3 п. 8);
•  Контролировать и проверять значения ценообразующих факторов и используемые в расчетах данные на соответствие среднерыночным значениям (после проведения соответствующих корректировок).

Несмотря на представленные выше мнения по поводу присутствия в отчетах об оценке незначительных несоответствий и предложенные пожелания по улучшению отчетов, следует отметить хорошую методологическую, расчетную и формализованную стороны подготовки отчетов об оценке ГУП «ГУИОН» и в подавляющем целом их соответствие Федеральным стандартам оценки и Федеральному законодательству регламентирующему оценочную деятельность.